土地增值税的征税范围的判定

    根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括: 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

    根据以上三条判定标准，我们就可对以下若干具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定：

    (1)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的。这种情况因其 同时符合上述三个标准，所以属于土地增值税的征税范围。这里又分为三种情况：

    ①出售国有土地使用权的。这种情况是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面 土地开发，不进行房产开发,即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这： 于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。

    ②取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。这种情况即是-般， 说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规 的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转 让又取得了收入,所以应纳入土地增值税的征税范围。

    ③存量房地产的买卖。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋| 有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有. 的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续, 原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发 生了产权的转让又取得了收入，应纳人土地增值税的征税范围。

    (2)以继承、赠与方式转让房地产。这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有 取得相应的收入,属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税 范围。这里又可分为两种情况：

    ①房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土 地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的 民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用 权的原所有人（即被继承人)并没有因为权属的转让而取得任何收人。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。

    ②房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥 有的房地产无偿地交给其他单位或个人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下 情况：

    第一，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承 担直接赡养义务人的。

    第二，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关 将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

    上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾 委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政 部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

    房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收人。因此,房地产的赠与不属于土地增值税 的征税范围。

    (3)房地产的出租。房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土 地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此。不属于土地增值税的征税范围。

    (4)房地产的抵押。房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用 权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不 转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有 发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收 益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款， 但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此,对房地产的抵 押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有来确定 是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值 税的征税范围。

    (5)房地产的交换。这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行 为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形 态的收人,按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人 之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

    (6)以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方 以土地（房地产)作价人股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的 企业中时,暂免征收土的增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土 地增值税。

    (7)合作建房。对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

    (8)企业兼并转让房地产。在企业兼并中’对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

    (9)房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收人的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了 收人，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质..故不属于土地增值税 的征税范围。

    (10)房地产的重新评估。这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新 评估而使其升值的情况。这种情况下,房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权 属的转移,房产产权人、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税 范围。

     以上信息由长沙工商注册（九地会计）整理，仅供参考