关于纳税人提供建筑服务、销售不动产增值税发票开具注意事项

    一.关于营改增纳税人领购税控装置和发票问题

    《增值税专用发票使用规定》（国税发〔2006〕156号第三条规定:“一般纳税人应通过增值税税控系统领购专用发票”;《国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版工作有关问题的通知》（税总发〔2014〕156号）“增值税发票系统升级版操作办法”中第九条规定:“纳税人可根据确认的发票种类持金税盘或税控盘（特定纳税人可持报税盘）及相关资料到税务机关领取增值税发票”。因此纳税人应先安装税控装置，然后领取增值税发票。

    二.地税机关代【和】开【谐】增值税发票的范围问题

    （一）符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税【和】【谐】专用发票。简单地说就是，月销售额3万元以上（或按季纳税的，季销售额9万元以上）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专票”。

    （二）不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税【和】【谐】专用发票或增值税普通发票。简单地说就是，月销售额 3 万元以下（或按季纳税的，季销售额 9 万元以下）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

    （三）其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产（包括住房），可依申请代开增值税【和】【谐】专用发票或增值税普通发票。简单地说，自然人销售其取得的不动产（包括住房）或出租不动产（包括住房），地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

    （四）属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税【和】【谐】专用发票，只能代开增值税普通发票：

    1.向其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

    2.销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开“专票”。

    三.房地产企业5月1号之前收取的预收款

    未开票的如何开具发票房地产企业4月30号之前收取的预收款，已缴纳营业税，但并未取得营业税票的，根据18号公告第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前 收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

    四.关于营改增后有几种发票可以使用的问题

    根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）有关规定：

    （一）一般纳税人及小规模纳税人可开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

    （二）增值税普通发票（卷式）启用前，纳税人使用国税机关发放的现有卷式发票。

    （三）门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理，原来地税机关监制的门票、过路（过桥）费发票，仍然可以沿用至6月30日。

    （四）采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

    （五）国税机关、地税机关使用新系统代开增值税【和】【谐】专用发票和增值税普通发票。代开增值税【和】【谐】专用发票使用六联票，代开增值税普通发票使用五联票。

    （六）自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。

    （七）纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

    五.关于纳税人提供建筑服务、销售不动产增值税发票开具注意事项除增值税发票开具一般规定外，纳税人提供建筑服务及房地产销售不动产增值税发票开具还需注意：

    提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代【和】开【谐】增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

    销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代【和】开【谐】增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

    六.纳税人出租不动产增值税发票开具注意事项

    除增值税发票开具一般规定外，纳税人出租不动产增值税发票开具还需注意：

    出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代【和】开【谐】增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

    个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代【和】开【谐】增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。

    七.纳税人差额征税开具增值税发票注意事项

    纳税人部分服务以差额作为销售额计算应纳税额，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开

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